Regelverk Carnegie Real Estate Index (CREX)
Konstruktionen av CREX har gjorts med utgångspunkt att spegla marknads-utvecklingen av rena fastighetsbolag noterade på Stockholms Fondbörs A- och O-listan.
1. Inledning
Carnegie är ägare till aktieindexet Carnegie Real Estate Index och har givit AB Nyhetsbyrån Direkt i uppdrag att utföra beräkning av CREX. Carnegie Real Estate Index beräknas dagligen efter Stockholms Fondbörs stängning.
Konstruktionen av CREX har gjorts med utgångspunkt att spegla marknads-utvecklingen av rena fastighetsbolag noterade på Stockholms Fondbörs A- och O-listan.
CREX är ett förmögenhetsviktat index.
Populationen i CREX bestäms av Carnegie.
I CREX görs ingen justering för utdelning.
2. Indexbolag, Indexaktie, index-model
2.1 Definiton av Indexaktie m m
CREX indexpopulation revideras löpande och består av rena fastighetsbolag noterade på Stockholms Fondbörs A- och O-listan, Indexbolag. Med Indexaktie avses en stamaktie i Indexbolaget.
För vart inregistrerat bolag beräknas Börsvärdet genom att totala antalet stamaktier, multipliceras med senaste köpkurs för det av bolagets aktieslag som svarar mot den största andelen av bolagets aktiekapital (största aktieslaget). I de bolag där det största aktieslaget har låg likviditet, eller två aktieslag har samma andel av aktiekapitalet skall det mest omsatta aktieslaget användas.
Dagens indexvärde erhålls genom att summera, de enligt ovan specificerade Börsvärdena, för samtliga i indexpopulationen ingående bolag idag och igår. Eventuell justering (J) för emissioner adderas till gårdagens totala börsvärde för indexpopulationen. Kvoten mellan de framräknade värdena multipliceras därefter med gårdagens CREX-indexvärde.
2.2 Formel för beräkning av Indexvärde
CREX = (SUMMA (At * Kt) / SUMMA (At-1 * Kt-1 + J)) * CREX t-1
CREX = Indexvärde idag
At = Bolagets totala antal stamaktier idag
Kt = Senaste köpkursen för bolagets största aktieserie idag
A t-1 = Bolagets totala antal stamaktier igår
K t-1 = Senaste köpkursen för bolagets största aktieserie igår
J = Belopp för justering av basvärde vid emissioner och dylikt
CREX t-1= Indexvärde igår
2.2.1 Kurs (K)
Med kurs avses senast kända köpkurs noterad vid Stockholms Fondbörs. Detta gäller även vid börsstopp.
Indexberäknaren erhåller normalt kursinformation genom automatiserad datafångst från Stockholms Fondbörs. Sådan kursinformation används med omedelbar verkan vid indexberäkning. För det fall automatiserad datafångst från Stockholms Fondbörs helt eller delvis inte går att genomföra har Indexberäknaren rätt att på annat sätt tillförsäkra sig om erforderlig kursinformation för att beräkna index.
2.2.2 Antal aktier (A)
Antalet aktier per Indexbolag framgår av Indexberäknarens vid var tid gällande CREX-aktielista. Förändringar av antalet aktier till följd av emissioner e d beaktas först från och med den tidpunkt då ny köpkurs på Stockholms Fondbörs noterats efter sådan emission.
2.2.3 Indexvärde
Indexvärde anges med två decimaler.
CREX noterades till 100.00 första gången vid Stockholms Fondbörs stängning den 30 december 1993.
2.3 Emissioner med företrädesrätt
Indexberäknaren skall i nedanstående fall genomföra en justering av CREX i syfte att CREX skall återspegla marknadsutvecklingen för de i CREX ingående bolagen.
2.3.1 Standardmetoden
När en nyemission med företrädesrätt för innehavare av en Indexaktie äger rum och inte på ett avgörande sätt avviker från stamaktien skall enligt den s k standardmetoden antalet indexaktier utökas med verkan från den dag då aktien noteras på Stockholms Fondbörs utan rätt till deltagande i emissionen. Denna dag justeras basvärdet i enlighet med 2.2 ovan. (J) får man fram genom att multiplicera nytillkommande antal aktier med teckningskurs per aktie. Samtliga aktier antas tecknas i emissionen.
2.3.2 Fastkursmetoden
Den s k fastkursmetoden skall användas i nedanstående fall och då företrädesrätt för innehavare av Indexaktie föreligger:
i) emission av konvertibla skuldebrev, skuldebrev förenade med optionsrätt till nyteckning eller liknande värdepapper,
ii) erbjudande att förvärva värdepapper eller rättighet av något slag eller erhålla sådana värdepapper eller rättigheter utan vederlag, och
iii) nyemission innebärande att en ny typ av aktie ges ut som enligt Indexgivaren på ett avgörande sätt avviker från Indexaktien.
Fastkursmetoden innebär följande:
Den dag Indexaktien noteras exklusive teckningsrätt (eller motsvarande rättighet) på Stockholms Fondbörs görs indexberäkningen med hjälp av den senaste köpkursen (Fastkursen) från föregående dags handel. Fastkursen kommer att användas i indexberäkningen till och med den dag första köpkurs exklusive teckningsrätt (eller motsvarande rättighet) noterats på Stockholms Fondbörs. För den därpå följande dagen beräknas ett nytt basvärde utifrån föregående dags sista köpkurs.
Infaller första dag Indexaktien noteras på Stockholms Fondbörs exklusive emissionsrätt eller motsvarande rättighet på samma dag som aktien noteras utan rätt till vinstutdelning skall fastkursen minskas med den fastställda vinstutdelningen.
2.3.3 Fondemission
Om en fondemission äger rum avseende Indexaktie skall antalet aktier i indexberäkningen för Indexaktien utökas med antalet nya aktier fr o m den dag Indexaktien noteras exklusive delrätt på Stockholms Fondbörs. Om en fondemission äger rum, som innebär att en ny typ av aktie ges ut som, enligt Indexberäknaren, på ett avgörande sätt avviker från Indexaktien skall fastkursmetoden enligt punkt 2.3.2 användas.
2.3.4 Uppdelning (split) och sammanläggning
Om en uppdelning (split) eller sammanläggning av aktierna äger rum i en Indexaktie skall antalet aktier i indexberäkningen för Indexaktien justeras i enlighet med principerna i punkt 2.3.3
2.3.5 Inlösen av Indexaktie
2.3.5.1 Inlösen till överkurs
Vid inlösen av aktier till överkurs skall fastkursmetoden enligt punkt 2.3.2 användas. Föreligger en teckningsperiod på mer än två veckor fr o m den dag Indexaktien noteras exklusive rätt att deltaga i inlösen skall antalet aktier minskas, nedviktas. Nedviktningen sker den dag Indexberäknaren erhåller information om antalet inlösta aktier. Antalet aktier idag (At) och antalet aktier igår (At-1) minskas med antalet inlösta aktier. Om teckningsperioden är kortare än två veckor sker nedvikting den dag Indexaktien noteras exklusive rätt att deltaga i inlösen.
2.3.5.2 Inlösen till underkurs
Föreligger en teckningsperiod på mer än två veckor fr o m den dag Indexaktien noteras exklusive rätt att deltaga i inlösen skall antalet aktier minskas, nedviktas. Nedviktningen sker den dag Indexberäknaren erhåller information om antalet inlösta aktier. Antalet aktier idag (At) och Antalet aktier igår (At-1) minskas med antalet inlösta aktier. Om teckningsperioden är kortare än två veckor sker nedvikting den dag Indexaktien noteras exklusive rätt att deltaga i inlösen.
2.4 Emission utan företrädesrätt
Emission utan företrädesrätt för innehavare av Indexaktie samt konvertering av konvertibelt skuldebrev, optionsutnyttjande e t c.
När Indexberäknaren erhåller information om ovanstående händelser uppdateras antal aktier (At). Denna dag justeras basvärdet i enlighet med 2.2 ovan. Genom att multiplicera nytillkommande antal aktier med gårdagens sista köpkurs (Kt-1) erhålls beloppet för justering av basvärdet (J).
2.5 Annan justering
Indexberäknaren kan beträffande justering enligt punkt 2.3, göra annan justering än ovan nämnda eller besluta att ändra en bestämmelse om justering för att upprätthålla syftet med Index. Indexberäknaren ska i så fall meddela indexägaren.
2.6 Förändringar av indexpopulationen vid sidan av ordinarie revidering
Om en Indexaktie blir föremål för ett offentligt erbjudande om aktieförvärv eller det bolag vars aktier utgör Indexaktie godkänner avtal om fusion kan Indexberäknaren besluta att aktien ej längre skall vara Indexaktie eller att byte mot annan aktie skall ske. Vid byte skall antalet aktier som skall ingå i indexberäkningen fastställas av Indexberäknaren utifrån villkoren för erbjudandet respektive fusionen.
2.7 Utdelning
Ingen justering görs för utdelning.
2.8 Nyintroduktion av bolag på Stockholms Fondbörs
Bolag som noteras på Stockholms Fondbörs A- och O-listan ingår i indexberäkningen fr o m första börsdagen efter noteringsdagen, då noteringsdagens sista köpkurs (Kt-1)för bolaget används.
3. Ändring av Regelverk
Indexägaren äger föreskriva att regelverket skall ändras om detta är nödvändigt för att syftet med index skall upprätthållas eller om lag, förordning eller myndighetsavgörande gör detta nödvändigt.